Enfiteusi: un diritto antico in via di estinzione

L'enfiteusi è il diritto reale di godimento su cosa altrui probabilmente meno conosciuto ed utilizzato e consiste nel diritto riconosciuto al titolare (c.d. enfiteuta) di coltivare e migliorare un terreno di proprietà di un altro soggetto, trattenendosi i frutti ricavati dalla propria attività.

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Il diritto di enfiteusi può essere anche illimitato nel tempo ma in ogni caso non deve essere inferiore ai venti anni.

L'enfiteuta ha l'obbligo di pagare al proprietario del terreno (c.d. concedente) un canone periodico e può disporre del proprio diritto sia per contratto che per testamento; questa è una facolta molto importante perchè attribuisce all'enfiteuta la possibilità di cedere un diritto su un bene non proprio, senza peraltro essere obbligato a riconoscere alcunchè al proprietario.

Da notare, però, che è espressamente vietata la subenfiteusi; l'enfiteuta, quindi, non può costituire a propria volta il diritto di enfiteusi sul fondo oggetto del rapporto.    

L'enfiteuta inoltre deve farsi carico delle imposte annuali gravanti sul terreno coltivato. 

Un anno prima della scadenza del ventennio, il concedente può richiedere la cosiddetta ricognizione del diritto da parte dell'enfiteuta; in questo modo il proprietario, di fatto, evita che l'enfiteuta possa usucapire il terreno e diventarne così proprietario a tutti gli effetti.

Il diritto dell'enfiteuta si prescrive per il mancato uso per un ventennio; in questo caso la piena proprietà del terreno ritorna, ovviamente, al concedente.

L'enfiteuta può chiedere anche l'affrancazione del fondo, ossia il riconoscimento della piena proprietà del terreno coltivato mediante il pagamento di una somma una tantum a favore del concedente.

Per contro, il concedente può chiedere che il terreno gli ritorni in piena proprietà se l'enfiteuta rovina il terreno o non lo migliora o se non paga due anni di canone.

Quando termina l'enfiteusi, l'enfiteuta ha diritto al rimborso dei miglioramenti eseguiti sul fondo.

In definitiva, come si può notare, l'enfiteusi è un rapporto che "sa di antico" e ci rimanda al periodo in cui erano frequenti i grandi proprietari terrieri che, di fatto, appaltavano ai contadini della zona la coltivazione e la buona tenuta del proprio patrimonio agricolo. 

Del resto l'enfiteusi nasce addirittura con il diritto romano ed ebbe la sua massima diffusione, come ovvio, nel periodo feudale. 

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Attualmente l'enfiteusi è diffusa soprattutto nel Sud Italia, dove permangono ancora grandi appezzamenti di terreno che vengono lasciate alla coltivazione di "professionisti", peraltro ormai sempre più rari, visto l'abbandono progressivo dell'attività agricola.

Una piccola curiosità finale: l'enfiteusi è stata assimilato al c.d. "livello", tanto che l'enfiteuta è stato spesso chiamato anche livellario.

Ma cos'è il livello ed in che cosa differisce dall'enfiteusi vera e propria?

Il livello, chiamato anche "precario" è un istituto giuridico che ha trovato la sua massima diffusione un paio di secoli fa e che prende il nome dal "libellus", che era il documento che conteneva gli obblighi contrattuali a carico del livellario, in tutto e per tutto simili (addirittura sovrapponibili) a quelli oggi codificati a carico dell'enfiteuta. 

Proprio per questo motivo, oggigiorno il livello è di fatto scomparso dai nostri usi in quanto si tratterebbe di un'inutile duplicazione dell'enfiteusi.