Diritto civile. Che cosa è il diritto di enfiteusi?

COS'È L'ENFITEUSI? 

L'enfiteusi è uno dei sei diritti reali (cioè dei diritti che assicurano al titolare un potere immediato sulla cosa) di godimento di un bene altrui, regolamentato nel Codice Civile nell' art. 959. Nel nostro ordinamento, il presente articolo stabilisce che l'enfiteuta, ha gli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e sulle utilizzazioni del sottosuolo, secondo quanto stabilito dalle disposizioni delle leggi speciali. 

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ORIGINI DEL DIRITTO DI ENFITEUSI

Il diritto di enfiteusi ha origini antichi, risale al diritto romano (in particolare a quello Giustiniano) quando i terreni erano dati in affitto dietro compenso per il miglioramento della produzione agricola.

Ebbe particolare sviluppo nelle epoche remote quando il proprietario legittimo non avendo cura dei terreni li cedeva ad un terzo. Oggi nel nostro ordinamento ha applicazione più rara.

DIRITTI E DOVERI DELL'ENFITEUTA

Nell'esercizio del diritto dell'enfiteusi, al  titolare di questo diritto  (enfiteuta), vengono concessi ampi poteri da parte del proprietario (concedente) per migliorare le condizioni del bene e aumentarne la produttività.                                                                                                                                       In questo caso, l'enfiteuta si comporta come se il bene in questione sia di sua proprietà, godendo  del potere di affrancazione che consiste nel diritto di diventare proprietario del fondo mediante il pagamento di una somma corrispondente a 15 volte il canone annuo, nel caso in cui il condente sia d'accordo.                                                                                                                          L'enfiteuta ha l'obbligo di versare un canone periodico  in denaro o in natura  (quantità fissa di prodotti naturali scelta di comune accordo) al concedente e migliorare il fondo attraverso lavori che aumentino la produttività e il valore economico del terreno. I lavori di miglioramento, sono un obbligo imprescindibile.                                                                                                                    L'enfiteuta, inoltre, è tenuto a pagare le imposte e a sostenere gli altri doveri previsti dalla legge.     

Al fine di evitare l'usucapione, il concedente ha l'onere di domandare la ricognizione del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio (l'atto di ricognizione, consente al proprietario del fondo di avvalersi del diritto di proprietà).

QUANTO DURA L'ENFITEUSI?

La durata dell'enfiteusi può essere:

• perpetua
• limitata nel tempo

L'ordinamento prevede in ogni caso una durata minima non inferiore ai 20 anni.

COSTITUZIONE DELL'ENFITEUSI

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L'enfiteusi può avvenire per:

• contratto
• usucapione (acquisto a titolo originario della proprietà o di un diritto reale di godimento, per effetto del possesso protratto per un certo periodo di tempo)
• atto di ultima volta, mediante testamento

ESTINZIONE DELL'ENFITEUSI

L'estinzione dell'enfiteusi, invece, può avvenire in due casi:

• potere di devoluzione, il concedente acquista piena proprietà del fondo, con relativa estinzione del diritto di enfiteusi, qualora l'enfiteuta sia in mora nel pagamento del canone di due annualità, se abbia deteriorato il fondo o non abbia adempiuto agli obblighi di miglioramento.
• affrancazione, acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta mediante una somma di denaro. Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell'enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso. Il diritto potestativo, attribuisce all'enfiteuta un potere che gli permette di tutelare un suo interesse.