Il diritto di enfiteusi dal diritto romano al codice civile del 1942

L’Enfiteusi origini

L’enfiteusi è un istituto che viene per la prima volta disciplinato in epoca giustinianea come possessio ager vectigales.

I fondi appartenenti alloStato o ai municipes venivanoconcessi in locazione per lo più perpetuaai privati i quali dovevano pagare un canone detto vectigal che consisteva in danaro o derrate.

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Lo scopo era quello di permettere lo sfruttamento della terra sebbene non fosse previsto alcun obbligoa carico del conductor-possessor dicoltivare e migliorare il fondo.

In epoca di Costantino perla prima volta si parla di iusenphyteuticum come diritto speciale diverso dalla locazione ma anche dalla vendita che entra nella pratica dei privati diventando istituto generale.

La particolarità di tale istituto è che in esso coesistono due proprietà aventi contenuto diverso:quella del concedente sul suolo e quella dell’enfiteuta sui miglioramenti.

L’enfiteuta ha l’obbligo dilagare il canone enfiteutico ma non quello di coltivare il fondo egli è solo tenuto a non deteriorarlo.

Il concedente può risolvere il rapporto qualora l’enfiteuta per tre anni consecutivi non paghi il canone dovuto e le imposte gravanti sul fondo, non abbia fatto la notifica dell’alienazione per consentire l’esercizio della prelazione a favore del concedente, non abbia pagato il 2% al concedente in caso di alienazione, o abbia gravemente deteriorato il fondo.

L’enfiteusi è trasmissibile agli eredi e può alienarsi, il concedente può esercitare il diritto di preferenza in caso di alienazione a parità di condizioni con l’acquirente o chiedere in alternativa il pagamento del 2% del prezzo della vendita.

Enfiteusi oggi

(TitoloIV, libro III art. 957/977 cc)

Lo schema dell’istituto non è sostanzialmente mutato: può essere perpetua o a tempo (art. 958 cc), l’enfiteuta ha diritto (“dominio utile”) ai miglioramenti ed alle accessioni (art. 959 cc), ha l’obbligo di pagare le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo (art. 964cc), di pagare al concedente il canone periodico in danaro o in derrate, di migliorare il fondo (art. 960 cc), può disporre del proprio diritto per atto tra vivi o mortis causa (art. 965 cc).

E’ tuttavia un istituto sempre meno diffuso anche per effetto della disciplina prevista dalle leggi 22/07/1966n. 607 e 18/12/1970 n. 1138 che hanno agevolato il diritto di affrancazione per favorire l’estinzione dei rapporti in essere.

Il diritto di affrancazione(art. 971 cc) è un diritto potestativo riconosciuto all’enfiteuta che determina il trasferimento consensuale o giudiziale del diritto del proprietario-concedente (dominio diretto) in capo all’enfiteuta.

All’opposto, il concedente può esercitare giudizialmente la domanda di devoluzione (art. 972 cc), ma può farlo nei soli casi in cui l’enfiteuta sia inadempiente agli obblighi di pagamento del canone, di miglioramento del fondo ed al divieto di deteriorarlo.

Al concedente-proprietario non spetta più il diritto di prelazione in caso di vendita dell’enfiteusi (art. 966cc abrogato), e se vuole impedire che l’enfiteuta acquisti la proprietà del fondo per usucapione ventennale, deve richiedere a sue spese, l’atto di ricognizione che è un atto di accertamento con valore probatorio (art. 969 cc).

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Il diritto di affrancazione dell’enfiteuta gode invece di particolare favor tant’è che questi può sempre chiederla anche qualora sia in corso un giudizio di devoluzione ed anche successivamente alla sentenza che accerta la devoluzione purché non sia passata in giudicato (art. 972 cc ed art. 10 L.1138/1970)

In caso di accoglimento della domanda di devoluzione, all’enfiteuta spetta il valore di tutti i miglioramenti apportati nella misura dell’aumento del valore del terreno e gli vanno rimborsate le addizioni salvo che l’enfiteuta non intenda farle proprie(art. 975 cc).

L’atto di affrancazione va redatto per iscritto (art. 1350 n. 6 cc) e come la domanda di devoluzione va trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari (art. 2653 n. 2 cc).

Avv. Paola Evangelisti