IL DIRITTO REALE DI GODIMENTO: DIRITTO DI ENFITEUSI ART 960 CODICE CIVILE
Mi piacePrima di parlare del diritto di enfiteusi è necessario sapere cosa si intende per diritto reale di godimento nelle lezioni di diritto.
Il diritto reale è un diritto soggettivo che conferisce al titolare un potere assoluto e immediato su una cosa, quindi i diritti reali di godimento attribuiscono al soggetto il potere di utilizzare un bene di propietà di un altro soggetto, il quale si vede limitare il suo diritto di propietà.
I diritti reali di godimento sono: usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù prediali.
L'enfiteusi è un diritto reale di godimento sulla cosa altrui e consiste nell'utilizzo di un fondo altrui, percependone i frutti, con l'obbligo di apportare migliorie e dietro pagamento di un canone periodico che può essere in denaro o in natura.
Nello specifico un propietario che non vuole direttamente interessarsi di un bene immobile, ad esempio un fondo, ne cede ad altri il godimento, con l'obbligo del pagamento di un canone periodico e di migliorare il fondo.
L'istituto era largamente diffuso nel passato per destinare a colture estesi terreni boschivi e paludosi oppure terre incolte, ma anche per il miglioramento dei fondi urbani.
Tra gli obblighi dell'enfiteuta c'è quello di migliorare il fondo, realizzando opere oppure inziative atte ad aumentarne la produttività, dietro il pagameto del canone al concedente, che può consistere in una somma di denaro oppure in una certà quantità di prodotti in natura.
Nel caso di confiteuti o eredi del confiteuta l'obbligo del pagamento del canone grava su di essi.
Il dispositivo dell'art 960 del codice civile è molto chiaro in merito all'istituto girudico ed espone:
l'enfiteuta non può pretendere remissione o riduzione del canone per qualunque insolita sterilità del fondo oppure perdita dei frutti.
Quindi viene esclusa l'ipotesi nel caso avvengano modificazioni del fondo tali di giustificare la domanda, l'enfiteuta può richiedere che il canone fissato per certi prodotti naturali sia pagato in una equivalente quantità di altri prodotti.
Ogni altra attività finalizzata a rendere più produttivo il fondo corrisponde ad una decisione libera dell'enfiteuta.
Importante sottolineare che il diritto di enfiteusi ex lege, richiede LA FORMA SCRITTA AD SUBSTANTIAM, questo vuol dire che a pena di nullità, il contratto dovrà essere stipulato in forma scritta.
L'enfiteusi si estingue per il decorso del termine (se è temporanea) oppure per il perimento del fondo, inoltre l'enfiteusi permette l'affrancazione, cioè il titolare dell'enfiteusi può diventare propietario del terreno, pagando una cifra pari a quindici volte il valore del canone annuo.
In tale caso non è necessario il consenso del concedente poichè non può opporsi ad un diritto potestativo.
In base al dispositivo dell'art 958 del codice civile, l'enfiteusi può essere a tempo oppure perpetua, l'enfiteusi temporanea non può essere costituita per un periodo inferiore ai venti anni.
Secondo quanto disposto dall'articolo 970 del codice civile, il diritto dell'enfiteuta si prescrive per effetto del non uso protratto per venti anni, quindi il non utilizzo del fondo fa prescrivere questo diritto reale di godimento.
articolo di Carla Malcangi
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